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主动作为,适应经济发展新格局
发布人:房地产业协会 发布时间:2020/9/1 浏览次数:471

    近期,中央多次提到经济发展新格局:5月14日,中央政治局常委会提出“充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力,构建国内国际双循环相互促进的新发展格局”;7月21日,习近平总书记在主持召开的企业家座谈会上强调要“逐步形成以国内循环为主体,国内国际双循环相互促进的新发展格局”;7月30日,中央政治局会议再次提出“加快形成以国内大循环为主体,国内国际双循环相互促进的新发展格局”。这向我们发出一个明显信号:中国经济的发展重点,正加速从出口导向型转向内需驱动型为主。面对这一重大改变,我市房地产开发企业应如何主动作为,积极作为,才能尽快适应这种转变,促进全市房地产市场平稳健康发展?

要准确预判新格局对房地产业的影响

    凡事要预则立,不预则废。准确预判新格局对房地产业的影响,及早采取措施,主动作为,对房地产企业尽快适应新格局,增强市场竞争力至关重要。那么“以国内循环为主体”的新格局对房地产业究竟有何影响?最近,笔者就这个问题与龙岩中心城市部分房地产开发商和企业管理人员进行探讨,发现对这个问题的看法有两种不同意见:一是认为房地产是以内需为主要特征的,供给的对象是国内消费者,目前龙岩楼市需求强劲,好地段的新盘供不应求,实行新格局,不会对开发和销售产生多大影响;而另一种观点则认为,房地产业只是内循环经济的一部分,不是全部,也不是主体,国家启动内循环,就是要让全体市场主体参与,不能只有房地产独秀于林。因此实行“内循环”新格局必定会对货币、金融、流动性这些房地产发展的重要因素产生重大影响。

    笔者比较倾向第二种意见。对于这样一个事关中国经济发展格局的大转变,其对房地产业不可能没有影响。具体主要有以下两点:一是对企业资金的影响。房地产是资金密集型行业,如果让其不受限制地扩大,一业独大,这个行业就会变成一个硕大无比的资金蓄水池,对社会上闲置资金和原本用于其他行业或居民生活消费的资金产生虹吸现象,对实体经济产生挤压效应。因此,严格控制房地产信贷规模,提高信贷资金使用效率,防范房地产金融风险是打造“内循环”的重中之重,这就不可避免地对房地产企业资金产生一定程度的影响。二是对房价的影响,内循环主要是指国内消费主导下的经济增长模式,但房价偏高或者房价上涨过快,对国内消费、特别是对实体经济产生挤压效应。实体经济生产经营成本上升,利润空间下降,商品价格随房价的上涨而不断上涨,阻碍内需消费扩大。因此,要实现新格局,就是要把房地产价格控制在平稳状态,而不能任其继续上涨,占用过多的其他生活消费支出。要活跃市场流动性,确保市场主体正常运转,帮助中小微企业渡过眼前的难关,减轻居民房贷压力,为购房家庭腾出买房、供房外的其他生活消费空间。可以预计,下一步相关监管部门贯彻执行“稳地价、稳房价、稳预期”的方针会更加积极主动,措施会更加切实有力。但必须指出加强监管并不意味着要打压房地产,因为房地产行业在内循环发展中具有重要的地位,对关联的上下游行业拉动作用十分明显,如建筑行业、装修行业、材料行业等等。可以这样说,没有健康的房地产市场,就没有良好的经济内循环格局。

要及时调整企业经营战略规划

    “内循环”给房地产行业的生存和发展带来的长远影响,恐怕会远胜于流动性多寡,建安成本、税收政策等房地产发展的诸多因素。因此,对于本市房企,当务之急就是要及时调整企业的经营战略规划,以尽快适应新格局对企业发展要求。首先要根据企业实际,适当调整投资计划。过去20多年,龙岩的房地产业发展较快,但其发展模式多是以拼资源,拼消耗、拼资金的粗犷式经营。企业为扩大生产规模,一般都会不断追加投资,而资金的来源主要是依赖银行贷款和消费者的购房预交款。实施“内循环”新格局后,国家要鼓励发展实体经济,保护中小微企业,防止资金违规流入房地产。最近,央行住建部等监管部门为控制房地产企业有息债务规模,对房企按“红、橙、黄、绿”四档管理,并设置了“三道红线”。这一新政,释放的信号非常清晰,就是要求房企管住有息负债,降低负债率。可以预测,下半年后,房企向国内银行贷款将更难。我市房企负债率普遍偏高,应尽快按照新的融资限制的要求,及时调整自身的负债结构和投资战略。其次,要及时调整企业的竞争策略。房地产宏观调控政策的全局性松动的可能性已基本不复存在,今后,房价暴涨已无可能,资产性周期的红利将会越来越少,房地产市场越来越要凭本事吃饭。因此,房企必须放弃幻想,若练内功,不断提升自身的竞争力,努力实现由快速发展向高质量发展的转变。



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