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直面楼市转“冷” 坚持“稳中求进” ——龙岩中心城市楼市运行趋势及对策建议
发布人:房地产业协会 发布时间:2018/11/19 浏览次数:2525

 

    2018年前三季度,龙岩中心城市楼市延续2016年下半年以来的“火热态势”,完成开发投资127.7亿元,同比增加46.1%,完成商品房销售171.46万平方米,同比增长25.8%,其中商品住房销售139.85万平方米(12823套),同比增长23.99%。

    进入9月份,市场温度开始下降。统计数字显示,8月单月销售商品住房25.08万平方米(2571套),9月份下降为22.46万平方米(2143套),10月份继续下降为15.83万平方米(1472套),传统的“金九银十”不再。预计,受全国楼市大环境和我省沿海城市趋“冷”的影响,销量还会萎缩,但价格变动不会太大。8、9、10三个月的新建商品住房均价分别为9274元/平方米、9920元/平方米和9696元/平方米。预计后续几个月至明年上半年中心城市的房价将在9000元/平方米上下波动。房价没有随销量的减少而明显下降的主要原因是龙岩楼市一直以来比较平稳,没有因炒作而出现“过山车”现象,商品房的开发成本与利润比例相对合理,房地产开发企业不可能因市场遇冷而亏本甩卖。

    当前,中美贸易战升级,美联储加息,全国楼市转“冷”,我省福州、厦门、漳州等地楼市“量价齐跌”,龙岩楼市不可能不受影响,新一轮的“观望”现象或将重新出现。面对“稳中有变”的市场形势,如何做到“稳中求进”,笔者通过学习有关政策精神,结合对中心城市市场的调研,提出如下意见、建议,供市场各方参考。

楼市有变,但调控决心不能动摇

    今年以来,中央高层一直强调“楼市调控不放松”,重申和强调“房住不炒”、“让人民住有所居”。7月底召开的中央政治局会议指出,要“下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。”特别值得一提的是,对于房价的表述,以前官方的说法是“遏制房价过快上涨”,此番的表述是“坚决遏制房价上涨”,表明高层对房价上涨的“零容忍”。这意味着楼市调控不仅是产业经济政策,是民生之必须,更是事关经济发展方向,事关经济安全大局的一项重大的政治任务。虽然,自下半年开始,中美贸易战升级,外部经济环境发生变化,房地产下行压力有所加大,但与国家经济安全相权衡,与“让人民住有所居”的重要民生目标相比较,它在当前我国经济活动所遇到的各种矛盾中属于次要矛盾。我们一定要认清这一主要矛盾与次要矛盾的关系,集中精力解决主要矛盾,同时也不忽视次要矛盾。要继续认真贯彻执行中央和省、市政府一系列关于进一步加强楼市调控的重要文件精神,切实落实《龙岩市人民政府关于加强精准调控房地产市场的实施意见》所提出的各项措施,切实做到“稳地价、稳房价、稳预期”。

楼市有变,调控措施要更加精准

    楼市调控的决心不能动摇,但调控的具体措施要针对龙岩中心城市的市场实际,精准施策,力求做到“稳中求进”。笔者有两点建议:

    一是科学合理供地,确保住房建设用地需求,保持市场供需平衡。土地是房地产开发建设的基础,其供应数量、供应结构、供应节奏、供应价格,直接与商品房的供应规模、供应价格相关。龙岩中心城市至今年9月末库存新建商品住房面积是86.6万平方米,按近三年商品住房月均销售面积计算库存去化周期是7.36个月。根据市政府关于加强精准调控的实施意见,商品住房去化周期在12—6个月内的,要增加供地。7.36个月去化周期的库存量,显然要继续增加供地,才能保证2019年下半年后的市场商品住房的供应。但由于目前房地产企业面临融资环境收紧,加上楼市预后的不确定性,拿地就更为谨慎。近期公开拍卖的几幅商住用地,大多以底价成交就是“信号”。面对土地市场的转“冷”,建议市政府在近期或明年上半年拿出部分优质地块公开出让,并在具体规划指标设置上和起拍价的确定上给予适当优惠,以吸引更多的开发企业参与竞拍。

    二是创新经营模式,努力扩销增效。从9月份开始,中心城市的商品房销售量呈现逐月回落现象,为遏制销量下滑,实现扩销增效,最近龙岩市房地产业协会、龙岩市房地产中介协会拟共同开辟和建设协会网站和“龙岩房产之窗”信息平台,力图通过这一平台,加快推进房源信息发布,同时通过协会引导、规范以及权威数据信息的发布,为市场提供更加便捷、高效的服务。该平台需市政府房地产管理部门的支持,例如授权“龙岩房产之窗”发布我市新建商品房预售信息和存量房房源信息,准许开通“龙岩房产之窗”与“商品房预售网签系统”、“存量房网签系统”房源核验二维码交互接口、房源状态同步接口等等。这一创新做法,不仅对方便消费者了解市场信息,扩大新建商品房和二手房销售具有重要意义,而且对于推动房地产市场规范管理和推动房地产市场信息融入龙岩数字化建设,促进智慧城市建设具有重要意义。

    当前,由于房地产融资环境收紧,房地产开发企业主要通过加快周转和推盘力度回笼资金,建议加快建设项目审批制度改革,简化审批程序,缩短审批流程,为企业降低财务成本,让利消费者创造条件,从而加快推盘速度,达到扩销增效,稳中有进的目的。

 



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